In Fröndenberg ist die jüngste Erhöhung der Grundsteuer B um 200 Punkte erst ein Jahr her. Weil ab dem 1. Januar 2025 die Reform der Grundsteuer greift, muss die Stadt die Hebesätze jetzt erneut anpassen. Es könnte dabei zum „Grundsteuer-Splitting“ kommen. Es wird in jedem Fall Gewinner und Verlierer geben.
Was ist bei der Reform genau passiert?
Das Bundesverfassungsgericht hat die Besteuerung der Grundstücke in Deutschland als nicht mehr verfassungsgemäß beurteilt. Grund: Die Einheitswerte von Grundstücken, die die Finanzämter für den Messbetrag heranziehen, waren völlig überholt, stammten in Westdeutschland noch aus dem Jahr 1964.
In den vergangenen Jahren mussten die Einheitswerte bzw. Messbeträge von den Finanzämtern daher an den aktuellen Verkehrswert angepasst werden. Viele Grundstückseigentümer auch in Fröndenberg haben festgestellt, dass sich ihr Messbetrag dadurch verändert hat: Er ist mal höher, mal niedriger als zuvor ausgefallen.
Was kam bei der Neubewertung in Fröndenberg heraus?
Die Zahl der betroffenen Grundstücke lag in Fröndenberg zum 1. Januar 2024 noch bei 7.531, davon 6.504 Wohngrundstücke und 1.027 „Nichtwohngrundstücke“, also überwiegend gewerblich genutzte Flächen, unbebaute Grundstücke und Mischnutzungen z. B. mit Gewerbe im Erdgeschoss und Wohnungen im Obergeschoss.
Nach der Reform sind ab dem 1. Januar 2025 u. a. wegen Flächenteilungen 7.635 Grundstücke, davon 6.657 Wohngrundstücke und 978 „Nichtwohngrundstücke“ zu besteuern.
Entscheidender aber ist, dass die Neubewertung auch in Fröndenberg zu einer stärkeren steuerlichen Belastung der Wohngrundstücke und zugleich einer Entlastung der Gewerbegrundstücke geführt hat.
Der Grund dafür ist, dass die Messbeträge für gewerblich genutzte Flächen durch die Bank stark abgesunken sind. Die Finanzfachleute in den Rathäusern hätten diesen Effekt frühzeitig vorhergesehen, sagt Kämmerer Heinz-Günter Freck.
Denn anders als private Hauseigentümer konnten Gewerbetreibende bei der Ermittlung des „Sachwertes“ ihres Grundstücks Abschreibungen berücksichtigen lassen, die in der Folge auch den Messbetrag deutlich schrumpfen ließen.
Wie tragen die verschiedenen Grundstücke zum Aufkommen bei?
Wegen der im Durchschnitt höheren Messbeträge für Wohngrundstücke und deutlich niedrigeren für Gewerbe hat sich der jeweilige Anteil am Gesamtaufkommen der Grundsteuer B in Fröndenberg spürbar verschoben.
Zum 1. Januar 2024 steuerten die Hausareale rund 4,4 Millionen Euro und die Gewerbeflächen rund 1,6 Millionen Euro zur Gesamtsumme von 6 Millionen bei. Legte die Stadt Fröndenberg auch künftig einen gleich hohen Hebesatz für alle Grundstücke zugrunde, stiege der Anteil der Wohngrundstücke an der Grundsteuer auf rund 5 Millionen Euro und der der Nichtwohngrundstücke ginge auf rund 1,1 Millionen Euro zurück.
Kann der Hebesatz in Fröndenberg unverändert bleiben?
Die Kommunen sollen „aufkommensneutral“ aus der Reform herauskommen; sie sollen ab dem 1. Januar 2025 also weder mehr noch weniger durch die Grundsteuer B einnehmen. Allerdings war von vornherein nicht ausgeschlossen worden, dass einzelne Steuerpflichtige künftig mehr zahlen müssen.
Mit dem geltenden Hebesatz von 895 Prozent würde die Stadt ein Verlustgeschäft machen. Das Finanzamt Dortmund/Unna hatte vor einigen Wochen einen aufkommensneutralen Hebesatz für Fröndenberg veröffentlicht: Mit diesen 1.094 Prozent landete Kämmerer Heinz-Günter Freck wie vor der Reform bei Einnahmen von rund 6 Millionen Euro.
Wendete die Stadt diesen hohen Hebesatz an, käme es zu einer nochmals stärkeren Belastung jener Wohngrundstücke, die vom Finanzamt ohnehin schon mit einem höheren Messbetrag belegt worden sind.
Nach Protesten der Kommunen hatte der Landtag daher noch ganz kurzfristig, im vergangenen Juli, den Kommunen per Gesetz ermöglicht, unterschiedliche Hebesätze für Wohngrundstücke und Grundstücke, die eine andere, meistens gewerbliche Nutzung haben, einzuführen: den sogenannten differenzierten Hebesatz.
Welchen Hebesatz ab dem 1. Januar 2025 schlägt die Stadt vor?
Die differenzierende Regelung macht möglich, dass der Hebesatz für Nichtwohngrundstücke von den Kommunen auch deutlich höher als für Wohngrundstücke festgesetzt werden darf.
Kämmerer Heinz-Günter Freck hat für Fröndenberg als Alternative zu dem einheitlichen aufkommensneutralen Hebesatz von 1.094 Prozent eine Alternative errechnen lassen. Demnach könnte in Fröndenberg differenziert und für Wohngrundstücke ein niedrigerer Hebesatz von 982 Prozent sowie für Gewerbeflächen ein deutlich höherer Satz von 1.614 Prozent beschlossen werden. Eine Entscheidung darüber wird voraussichtlich im Zuge der Verabschiedung des Haushaltes 2025 in der Sitzung des Stadtrates am 11. Dezember fallen.
Wie wirken sich die unterschiedlichen Hebesätze aus?
In einer Informationsveranstaltung am 13. November in der Aula der GSF hat Heinz-Günter Freck Berechnungsmodelle vorgestellt. Es zeigt sich, dass sich eine „Faustformel“, so Freck, auch an den unterschiedlichen Grundstückskategorien in Fröndenberg ablesen lässt: ältere Immobilien werden tendenziell weniger oder gleich, modernere Hausgrundstücke in der Tendenz stärker mit Grundsteuer belastet, sollte der differenzierte Hebesatz ab 2025 zum Zuge kommen.
So sinkt bei einem ausgewählten Baugebiet aus den 1970er-Jahren die durchschnittliche Belastung von bisher 502 Euro auf 462 Euro, bei einem Baugebiet aus dem 1990er-Jahren steigt er bereits spürbar von 636 Euro auf 776 Euro und bei einem Baugebiet aus den 2010er-Jahren wächst er erheblich von 751 Euro auf 1.045 Euro an – eine Steigerung um 39 Prozent.
Problematisch ist, dass nicht nur die kommunalen Spitzenverbände den differenzierten Satz für verfassungswidrig halten. Viele Grundstückseigentümer haben auch bereits Widerspruch gegen ihre Messbescheide eingelegt.